ПЕРЕЗАГРУЗКА СРЕДНЕГО ЦЕНОВОГО СЕГМЕНТА ИЛИ – ПЕРЕГРУЗКА?
В течение 2022 года количество юнитов в апарт-отелях на рынке Санкт-Петербурга значительно увеличится. Скорее всего – фактически удвоится. Впервые количество юнитов превысит количество номеров в отелях города в категориях 3* и 4* (см. Диаграмма 1. ниже).
Чего ожидать на рынке «апартов» в 2022 году на фоне такого взрывного роста предложений? Парадоксально или нет, участники рынка говорят о дальнейшем росте цен и дефиците предложения.
К ожиданиям роста цен на не привыкать. К тому же, большинство экспертов на рынке гостеприимства и девелопмента говорят именно об этом (см. например, публикацию на Hotelier.pro).
Если в Москве апартаменты для владельцев – это формат проживания с набором услуг для экономии времени сильно занятых людей, то в Санкт-Петербурге сервисные апартаменты служат для владельцев способом получения пассивного арендного дохода – говорит Елизавета Конвей. Соответственно, и девелоперы нацелены не только на то, чтобы лишь продать юниты, но и предложить собственникам услуги своих дочерних управляющих компаний для извлечения дохода из приобретаемой недвижимости.
Диаграмма 1. Динамика рынка апарт-юнитов и гостиничных номеров по данным компании Colliers International.
«Девелоперы хотят, чтобы апартаменты продавались быстро и дорого. А управляющие компании хотят вести объект на протяжении длительного периода времени и обеспечивать его не разовую, а постоянную эффективность», – комментирует Константин Сторожев, генеральный директор компании Valo Service.
«Создавать управляющую компанию ради одного объекта не разумно», – замечает Александр Погодин, коммерческий директор компании Formula City (см. публикацию).
«Последние два года Санкт-Петербург бьет рекорды по выводу на рынок новых проектов апарт-комплексов. По данным на 4-й квартал 2021 года предложение апартаментов в городе составило 2700 юнитов общей площадью 110 000 кв м. При этом в работе у девелоперов находится еще порядка 27 проектов с номерным фондом более 17 000 юнитов. Мы предполагаем, что в 2022 году рынок продолжит пополняться новым предложением, но более размеренно, без резких скачков», – говорит Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S (входящих в ГК «Пионер»).
«В 2022 году рынок апартаментов в крупных городах страны продолжит активное развитие. Наиболее динамичный рывок произойдет в сегменте сервисных апарт-отелей, то есть апартаментов как инвестиционного продукта. Развитие несервисных апартаментов (в т. ч. псевдожилья), скорее всего, встанет на «паузу», поскольку окончательное решение о статусе апартаментов на правительственном уровне ещё не принято. Вполне возможно, что после принятия закона большие по номерному фонду проекты апарт-комплексов будут активно «нагружать» социальной инфраструктурой, что во многом будет тормозить выход на рынок новых проектов. Но об этом, опять же, можно будет говорить только после принятия соответствующего законопроекта. Также из общероссийских тенденций на рынке апартаментов – всё более набирающее популярность направление инвестиций в курортную недвижимость Сочи и других городов Краснодарского края», – комментирует положение дел на рынке Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service (УК комплекса апарт-отелей VALO), председатель Экспертного совета по апартаментам РГУД.
«Если говорить о Санкт-Петербурге, который считается столицей сервисных апартаментов, – продолжает эксперт, – то здесь будут развиваться небольшие отели в центральных локациях в реконструированных домах, а также загородные апарт-комплексы для отдыха. Известно, что в 2022 году запланировано к выходу в продажу несколько проектов в Курортном районе. Кроме того, мы будем наблюдать развитие франчайзинга известных брендов и зарекомендовавших себя на рынке апартаментов команд, а также всё большее привлечение международных гостиничных брендов в проекты апарт-отелей».
В целом, по данным аналитиков VALO, в Санкт-Петербурге на 2022 запланирован выход в продажу 8 новых крупных проектов апарт-отелей суммарно на 8000 юнитов. Следует учитывать, что выход в продажу многих проектов не анонсируются в СМИ, что осложняет прогнозирование объема предложения на будущие периоды.
«На конец 2021 года в продаже находилось примерно 3100 юнитов (75% – апарт-отели и сертифицированные апартаменты, остальные 25% – сервисные апартаменты и псевдо-жилье). Думаем, что в 2022 году предложение будет в тех же границах – 3000-3500 юнитов в квартал», – считает* Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.
*) речь идет о доступных к покупке юнитов, а не о «находящихся в работе» у девелоперов
«Мы ожидаем изменение средней цены примерно на 8-15% в квартал, в зависимости от сегмента», – добавляет эксперт.
«Рост спроса на апартаменты будет прямо пропорционален снижению темпа вывода жилой недвижимости, – замечает Константин Сторожев. – Значительная часть инвесторов перейдет с рынка жилой недвижимости с меньшей доходностью и более высоким сроком окупаемости на рынок апартаментов – как рынок инвестиционного гостиничного продукта с профессиональными УК и часто под управлением международных гостиничных брендов. Также способствовать этому будет стратегия правительства РФ по борьбе с рынком «серой» жилой аренды, согласно которой к 2030 году будет создана государственная информационная система, которая позволит вывести более 70% рынка аренды в «белую» зону.
«За 2021 год прирост стоимости квадратного метра на первичном рынке сервисных апартаментов составил почти 30%, спрос на продукт увеличился вдвое. В настоящее время цена квадратного метра в сегменте составляет 210-213 тысяч рублей, – рассказывает Антон Агапов. – По нашим оценкам, в 2022 году высокий спрос сохранится, а рост цен продолжится. Основные факторы к этому: инвестиционная привлекательность сегмента, независимость от кризисных условий, дефицит предложения. Мы прогнозируем, что в 2022 году прирост стоимости сервисных апартаментов составит от 15% и более».
«К концу 2022 года в продаже должно находиться примерно 12 000 апартаментов, – говорит Константин Сторожев. – Однако это зависит от нескольких факторов: состоится ли старт продаж всех заявленных проектов, будут ли девелоперы запускать сразу все апартаменты или «порционно» и т. д. Что касается доходности, УК апарт-отелей будут представлять более реалистичные прогнозные показатели доходности. Не 16–20%, в которые уже будет трудно поверить инвестору, учитывая ситуацию с перспективой полного отсутствия иностранного турпотока и падения туристического рынка, неблагоприятной ситуацией с развитием коронавирусной инфекции и падением рубля, а 7–10% годовых, что более соответствует текущей рыночной конъюнктуре. В большинстве случаев в своих расчетах УК будет делать ставку на долгосрочную аренду. Гарантированный доход практически уйдет из программ доходности, чаще девелоперы будут предлагать инвесторам «котловой» метод распределения дохода».
«Цены на земельные участки под строительство жилья и апартаментов за год взлетели вдвое, цена основных стройматериалов выросла в несколько раз, что не могло сказаться на себестоимости строительства и на окончательной цене для покупателя, – продолжает эксперт. – Цены на апартаменты продолжат расти и в 2022 году, что связано как с увеличением стадии готовности проектов, так и со значительным ростом цен на строительные, отделочные материалы, оснащение. На рост цен окажет влияние и дефицит предложения, который, скорее всего, еще сохранится на рынке Санкт-Петербурга в первом полугодии 2022 года».
Как у компаний при этом соотносятся в работе «долгосрок» и «краткосрок» с точки зрения сдачи юнитов в аренду?
«Традиционно в сети апарт-отелей YE’S около 85% номерного фонда приходится на долгосрочную аренду, а доля посуточного сегмента стандартно не превышает 15%. При необходимости, при низком спросе на посуточное размещение, например, в локдаун эта доля может быть уменьшена в пользу долгосрочной аренды, а в периоды высокого спроса на краткосрочное размещение – например, в летний сезон – увеличена. В этом преимущество апарт-отелей перед классическими гостиницами. В следующем году мы продолжим придерживаться данного принципа при распределении загрузки наших апарт-комплексов», – поясняет Антон Агапов.
«Каждый объект сам выбирает стратегию, – говорит Ольга Шарыгина. – Безусловно, сезонность имеет значение. Однако бОльшее влияние оказывают пандемийные ограничения. Если их не будет, то соотношение краткосрока и долгосрока будет примерно 50 на 50. А если они будут, то долгосрок будет превалировать и достигать 80-85%».
Говоря о новых проектах, Ольга Шарыгина отмечает проект на ул. Орджоникидзе 44. «В 2022 году мы планируем максимально завершить процесс оснащение первого корпуса объекта Ramada Encore by Wyndham. Остальные корпусы в процессе строительства», – поясняет она.
«Мы продолжаем развитие сети апарт-отелей YE’S по франшизе, – делится планами Антон Агапов. – Приоритетной задачей на ближайшие годы остается развитие в регионах. В 2021 году мы проделали большую работу в этом направлении: провели множество встреч с инвесторами из регионов и стран СНГ, заключили новые контракты и начали региональную экспансию, в частности, подписано соглашение о строительстве апарт-отеля YE’S в Новосибирске и Нижнем Новгороде. В декабре мы запустили новый совместный проект с компанией «Лидер Групп» в Санкт-Петербурге. В 2022 году мы продолжим работать с текущими проектами и планируем заключить новые контракты, концентрируясь на Москве и городах-милионниках».
Таким образом, участники рынка апарт-отелей со значительной долей оптимизма демонстрирует уверенность в хороших перспективах сегмента в 2022 году. «Боливар» еще уверенно выдержит не один десяток тысяч юнитов, хотя … в течение года тенденции на рынке могут претерпевать и изменения.
Классическим отельерам отрадно будет наблюдать тенденцию превалирование у апартов долгосрока над краткосроком с тем, чтобы сервисные апартаменты не оттягивали туристическую и деловую клиентуру у традиционных отелей. Вместе с тем, есть примеры, когда апарт-отели выходят на рынок работать конкретно в сегменте посуточной аренды (см. статью).
Несомненно, большой интерес будет представлять, как себя проявит симбиоз международных гостиничных брендов с местными УК апарт-отелями. Как раз ждем знаковых премьер в 2022 году!
Это авторский материал. Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.
Об авторе
Павел Баскаков
